アーバンが色々迷惑かけていますね。


08/08/14 PM10時ごろ  ・コメント(12)

いけいけどんどんの会社アーバンコーポレーションが逝ってしまわれましたね。一時保有していた事もあり、びっくりな気持でニュース見ていました。
不動産とレバレッジ....。そこには魔物が棲んでいるんでしょうか。企業を見る時はやっぱり注意してみておきたいと思います。

さてアーバンですが一時は日本代表として頑張っていたんですが、インデックス投資家さんにとってはアシを引っ張る企業のイメージで終った様な気がします。

EWJ - iShares MSCI Japan Index (ETF) に2007/11月の終わりから、2008/5月まで組み入れられていたと思うのでちょいとチェックです。
株価を見ますと、1830円580円となっていました。約70%のダウン....。組み入れ割合は大きくないと思いますが、それ以降も組み入れられていたらエライ事でしたね.....。


で、シーズクリエイト継続懐疑付きの決算を出していました。単純にどんな感じかをチェックです。
有利子負債は約90億円。内65億円が1年以内に返済予定.....。P.14の契約繰越残高を見ると、44戸で約10億円

しかも、時価総額:東証1部を見てみますと、9億円。
やっぱり不安です....

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コメントお待ちしています♪

1. Mc.N
2008 08/15 (Fri)
AM 05:01

TOPIX連動インデックスファンドならアーバンコーポもシーズクリエイトも含まれているわけで。まあアレな株と一連畜生もとい一蓮托生なのはもう定めかと。全ての株を愛すること、それこそインデックス愛なわけで。

2. ぐっち
2008 08/16 (Sat)
AM 12:18

アーバンの倒産もこれが1年前なら驚いたでしょうが今となっては、ああまたかくらいにしか感じなくなりました。
不動産業界自体がイケイケで一種のバブルでしたから、現在のような状況はある意味正常に戻る過程ですのでしょうがないですね。
1980代後半以後に設立された比較的新しい会社の多くが黄色信号ですが、今となっては投資妙味もありそうですのでよく検討してみたいです。

3. かえる
2008 08/16 (Sat)
AM 01:15

>Mc.Nさん
TOPIXは判っているんですが、MSCIに組み入れられていたのを思い出したので書いてみました。
愛についてはあれなんですが、もっと怒っても良い様な感じがするのですがどうなんでしょう?

それにしても、不動産銘柄どうみればいいんでしょうか.....(汗)

4. Werder Bremen
2008 08/16 (Sat)
AM 01:23

 3、4年前、NHKスペシャルで禿鷹ファンドの手口を特集。大手都市銀行がバブル期の融資で焦げ付き、担保に取った、東京都心一等地のビルが塩漬け。そこに、カルパースが目を付ける。バブル期の1/4、百億円で足元見て買い叩く。自前の資金は20億円?で、ゼロ金利状態の日本で残り80億円を調達。この意味では”レバレッジ”?
ビルの内部階段を外側に付け替え貸出面積を広げ、トイレはウォシュレットにリフォーム。賃貸収入。2、3年後、景気が回復して、日本の銀行、200億円で買い取る。
 カルパースはいくら儲けた?話を単純化するため、ゼロ金利状態だった日本なので、80億円借りた金利をゼロとして、手元資金20億円が売却差益100億円と賃貸収入2、3年分合計で?カルパースの運用担当者、ニコニコしていたのが印象的でした(笑)。さて、この話から今後の展開を想像すると、
1.日本の銀行もバブルの泥沼を経験しているから、無理に運転資金融資を続けず、泥沼化する前に手を切る学習効果が出た?損出拡大する前に、新興不動産会社に早めに死んでもらう。可哀そうだが弱肉強食の世界の常?
2.上記、カルパースの手口から学習効果が得られるとするならば、恐らく、倒産した不動産屋の足元を見て買い叩く、新たな禿鷹の出現?5千万円のマンションを1千万円で、纏めて100戸、200戸買える体力のあるところ。個人に「5千万円のマンション、2千5百万円ですよ!安いですよ!如何ですか?」・・・。怖い話ですが、焼け野原、ペンペン草一本も生えてないところにも、雑草は生えてきます!資金力、体力の有りそうな三菱、住友、三井等々、財閥系不動産屋?バックに都市銀行が付いている?

あくまで小生の妄想と断っておきます(笑)。

5. かえる
2008 08/16 (Sat)
AM 01:30

>ぐっちさん
不動産、建設業に倒産に慣れてきましてね。ほんと恐い感覚です。

以前なら、土地を仕入れた勢いのある企業が"買い"でしたが、今となれば、生き残った企業であれば"買えそうんな感じですね。
ぼくもちらっと監視中です/

6. Mc.N
2008 08/16 (Sat)
AM 03:15

インデックスなんで市場平均であることが原点でしょう。東証にしろ日経新聞社にしろ、投資として価値のある銘柄を選択しているわけではなく単に市場の平均値を表しているかどうかが重要なわけで。

またインデックスファンドは、インデックス運用はベンチマークとの剥離だけを気にするべきです。倒産銘柄を外した直後、暴騰するようなことがあれば当然、ベンチマークから剥離することになるわけで運用としては「糞」なんですよ。

私は日興の件で悟りました。TOPIXにしろ日経平均にしろ社会的には何ら意味を成さないだなって。

組入れ銘柄全てを許容できるならインデックスにも投資としての価値を見出せるかもしれません。それを「インデックス愛」と名付けました。だけど運用家の殆どは組入れ銘柄の全てを無視している。それは「インデックス運用」だろう、と。まあ、銘柄を見るか株価平均を見るか位の差しかありませんけど。

#いや、否定はしていませんよ、ええ。

7. Mc.N
2008 08/16 (Sat)
AM 03:39

不動産銘柄ですが、私はPERと格付けに注目しています。

たな卸資産の価値については正直、会社を信じるしかない状況なので判断が難しいです。今の時期、たな卸資産が減っているということは資金繰り悪化の可能性が多いわけで。でもたな卸資産が倍増している所も予定通りでなければやっぱり危ういわけで。

不動産賃貸業で配当利回りが高い所(2〜3%は欲しい)、
不動産流動化なら海外投資家とつながりがありそうな所で格付けのイイ所(BBB以上は欲しい)なんてのは狙ってもいいかなあ、なんて思ってます。マンション系(特に投資系マンション)は、私には無理。予想配当利回りとか見ると5〜10%が当たり前のように表示されているのがなんだか痛々しいです。

オリックスがもう一段階下を模索するようなら面白いと思うんだけど、もう少し小さい方がイイ?

8. かえる
2008 08/16 (Sat)
PM 11:30

>Werder Bremenさん
参考になるお話、有り難うございます。
やっぱり外資と言うのそう言った所ではお金を上手く活用している感じですね。
それにしてもカルパースやりますね....。

あと、最近のマンションは再販屋と言うのが、そう言った事をしているようです。多分外資や、大手の機動隊が動いているんでしょうね〜。
で、
一棟買取って安く売っているようですが、なかなか厳しいようです....。
それも新規の契約率に入れても、全然売れていないようなんで、仰る通り新興不動産はすごい事になりそうです。

あとアーバンはメガバンクから資金が全然調達出来ていませんでした。
やはり、そう言った所には注意している感じです。
なので、メガバンクから資金が調達できているかも少し目安になりそうかも!です。

9. かえる
2008 08/16 (Sat)
PM 11:59

>Mc.Nさん
確かに日興の件は色々と問題がありましたね。
組入からはずしたり、日経225より外すかどうかなど、あの時は僕もモヤモヤしましたです。
そんな訳で日本株の「インデックス運用」にはまだ踏み切れません....。
で、「インデックス愛」は絶対無理そうです^^;

と言う事は、やっぱり市場の整備って大事ですね。
あと、落ちないシステムも忘れずに!ですね。

10. かえる
2008 08/17 (Sun)
AM 12:33

>Mc.Nさん
不動産賃貸業ですか〜。
ぱっとあんまり思いつかないですが、経営としては切羽つまった経営をしてなさそうですね。
連想で連れ安になってはいないんでしょうか?
ちょっと僕もチラッと見てます♪


で、不動産銘柄ですが、格付けとPERですか〜。
僕はやっぱり棚卸資産と負債の関係が目安にしています。ただ1Qの数字がごちゃごちゃになっているので判りにくいと言うかちゃんと見ないといけないですね。見る時間ないので飛び込めないです....。
と言うか、やっぱりマンデベ、流動化の株価が安いからと言って無理に狙いに行かなくても良いですよね.....(汗)

あと、オリックスですが、REITの出口も持っていますし、宮内さんの顔も広いですし、次はセゾンとですか....。
アトリウムやJPN債権もですよね。

11. Mc.N
2008 08/17 (Sun)
AM 02:15

不動産賃貸業はまったりしてていいですよ。持っている場所さえ良ければ安定したキャッシュが定期的に入ってきますもん。財閥系の安定収入も賃貸収入の下支えがあってこそ。REITも不動産賃貸業の一つですし。8803とか8818なんて面白いと思います。

棚卸資産は、今回の低価法で随分、数値的なものが低くなってしまっているところもチラホラ。それすら正しいとは言えない所です。負債から探るならバックの銀行がドコなのか確認しておいた方がいいでしょうね。流動化ならリサかケネが面白いかと。

オリックスのIRを聞いた限りではセゾンとのお話は無かったことにして欲しい様子。JPN債権は不動産とは異なるかな。債権が上流から流れてこないのと、生活防衛に入ってしまっている状況を鑑みると債権回収業はドコも駄目かなあ、とも。長期で見ても少子化問題が付きまとうから株価も思ったより上がらないでしょう。アトリウムは難しい銘柄ですね。資金面ではBBB+格で安定的というお墨付きがありますが、業務的に少しアレですし噂的にも少しアレ。

結局の所、財閥系には資金面で敵わないんじゃないかと。単元未満株を積み立てていく戦略でも十分じゃないかな。

12. かえる
2008 08/18 (Mon)
PM 01:22

>Mc.Nさん
不動産関係は、銀行のチェックしてるだけでも結構意味がありそうですね。
やっぱり財閥系なんですかね^^;
ただ、新興不動産にやっぱり飛び込めないですが、ミニ株作戦てやったことないのですが、お金ないので買いたいけど買えない小型株の銘柄とかあるので、少し検討中です。


で、オリックス・セゾンはそうなんですか〜。
両社長とも曲者って感じがするのですが、上手くかみ合ったら面白そうだったのに残念です。


             

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